Ursprünglich hatten die Kellergassen eine landwirtschaftliche Funktion (Weinbau und Kellerwirtschaft). Viele Presshäuser und Kellerröhren haben im Laufe der Zeit diese Funktion verloren, somit stellt sich die Frage: Welche Bedeutung und Funktion kommt den Kellergassen künftig zu?
Ein verstärkter Wandel der Nutzung ist jedenfalls zu beobachten:
Es ergibt sich die Notwendigkeit der widmungsmäßigen Auseinandersetzung mit folgenden Zielen:
- moderate Nutzung, die dem Erhalt des Ensembles nicht widerspricht
- Schutz der charakteristischen Struktur der Kellergassen und Umgebungsbereiche
Dies kann auf drei Ebenen geschehen:
- STRATEGISCH – im örtlichen Entwicklungskonzept
- KONKRET – im Flächenwidmungsplan
- DETALIERT – im Bebauungsplan
Beispiel Entwicklungskonzept (EK)
Mögliche Ziele:
- Erhaltung des Bestandes
- Entwicklungsoptionen für einzelne Nutzungen
- Bereichsabgrenzung
Mögliche Maßnahmen:
- Auflistung zulässiger Widmungen inkl. Voraussetzungen
- erforderliche Vorprüfungen
Beispiel Flächenwidmungsplan (FWP)
Mögliche Widmungsarten je nach Zulässigkeit von Übernachtungsmöglichkeiten: 
Besonders ist zu differenzieren zw. der Widmung Grünland-Kellergasse (Gke) und Bauland-Sondergebiet-Kellergasse (BS-Kellergasse):
Widmung Grünland-Kellergasse (Gke):
- mangelnde infrastrukturelle Versorgung
- keine Aufschließungsgebühren anfallend
- überwiegend landwirtschaftliche Nutzung/Eigentümerstruktur
- sehr beengte Erschließungsstruktur
- periphere Lage
Widmung Bauland-Sondergebiet-Kellergasse (BS-Kellergasse):
- BS-Kellergasse wird oft festgelegt, wenn infrastrukturelle Versorgung (Wasserver- und Abwasserentsorgung, Strom etc.) vorhanden ist
- im Bauland könnten Lücken und Erweiterungen von Presshauszeilen mit einbezogen werden
- Aufschließungsgebühren (aufgrund notwendiger Infrastruktur im Bauland) sind zu berücksichtigen!
Er ergibt sich folgende Matrix aus Widmungskategorien, Nutzungsmöglichkeiten und Widmungsvoraussetzungen:
Beispiel Bebauungsplan (BP)
Ein Bebauungsplan darf für
– den gesamten Gemeindebereich
– einzelne Ortschaften oder
– abgrenzbare Teilbereiche (z. B. Kellergassen) erlassen werden.
Im Bebauungsplan dürfen neben den Straßenfluchtlinien, Bebauungsweisen und Bebauungshöhen für das Bauland auch festgelegt werden:
1. Schutzzonen für einen baukünstlerisch oder historisch erhaltungswürdigen Baubestand
2. sonstige erhaltungswürdige Altortgebiete
3. die harmonische Gestaltung (§ 56 NÖ BO 2014, LGBl. Nr. 1/2015) der Bauwerke in Ortsbereichen.
Der Bebauungsplan darf die angeführten Regelungen, soweit dies zur Erreichung der Zielsetzung des örtlichen Raumordnungsprogrammes erforderlich ist, auch für das Grünland und für Bauwerke auf Verkehrsflächen treffen.
Mögliche Kategorien in der Schutzzone:
Quellen:
Austauschtreffen Raumplanung und Kellergasse vom 22.05.2025
Handbuch Kellergasse 2025, Amt der NÖ Landesregierung, Gruppe Baudirektion
https://www.noe-baukulturerbe.at/